투기과열지구 현황 | 투기과열지구 지정 현황 및 1순위 요건 변화

한눈에 보기

• 2025년 10월 규제지역 확대 조치에 따라 현재 서울 25개 구 전역과 경기도 12개 주요 지역이 투기과열지구로 지정되어 있습니다.
• 투기과열지구에서는 청약통장 가입 2년 경과, 24회 이상 납입, 세대주 자격, 과거 5년 내 당첨 사실 없음 등의 까다로운 1순위 규제가 적용됩니다.
• 토지거래허가구역에서 신규 아파트를 최초 분양(청약)받을 때는 토지거래허가 대상에서 제외되어 2년 실거주 의무가 바로 붙지 않지만, 분양가상한제에 따른 실거주 의무가 있는지 교차 확인해야 합니다.

많은 분들이 궁금해하시는 투기과열지구 현황에 대해 정확히 정리해 드리겠습니다. —

투기과열지구와 토지거래허가구역이 내 청약에 미치는 영향

청약을 준비하다 보면 ‘투기과열지구’라는 단어와 함께 ‘토지거래허가구역’이라는 낯선 용어를 접하게 됩니다. 많은 분들이 이 두 규제가 겹쳐 지정되면 무조건 바로 들어가 살아야 하는지, 혹은 세대원도 청약을 넣을 수 있는지 헷갈려하십니다.

이 규제들은 내 집 마련 자금 계획과 청약 통장 사용 전략을 결정하는 핵심 변수입니다. 2025년 하반기 정부 대책으로 규제 범위가 대폭 확대된 만큼, 2026년 기준 최신 현황과 핵심 규제 내용을 알기 쉽게 정리해 드립니다.

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1. 2026년 최신 투기과열지구 지정 현황

과거에는 서울 강남 3구와 용산구만 규제지역으로 지정되어 있었으나, 2025년 10월 16일 시행된 부동산 대책에 따라 규제 지역이 서울 전역 및 경기도 주요 도심으로 대폭 확대 지정되었습니다.

• 서울특별시: 25개 자치구 전 지역
• 경기도 (12개 지역): 과천시, 광명시, Hanam시(하남시), 의왕시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 용인시(수지구), 안양시(동안구)

그래서 이 지역들에서 분양하는 아파트에 청약할 때는 아래의 강력한 1순위 제한을 모두 적용받는다고 생각하셔야 합니다.

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2. 투기과열지구 1순위 필수 자격 요건

투기과열지구 내 아파트 청약 시 1순위 자격을 얻기 위해서는 아래 조건을 단 하나도 빠짐없이 모두 충족해야 합니다.

• 세대주 요건: 주민등록등본상 세대원이나 배우자는 청약할 수 없고, 반드시 세대주만 신청할 수 있습니다.
• 청약통장 가입 기간: 통장을 만든 지 24개월(2년)이 지나야 합니다. (비규제지역은 1년 경과 시 1순위)
• 납입 인정 횟수 (공공분양): 매월 연체 없이 24회 이상 납입금이 정상 입금되어 있어야 합니다.
• 과거 당첨 사실 제한: 본인을 포함해 주민등록등본상 등재된 세대원 전원이 과거 5년 이내에 다른 청약에 당첨된 사실이 없어야 합니다.
• 주택 소유 제한 (민영주택): 세대 내에 집이 없거나 1주택 소유 세대까지만 1순위를 신청할 수 있으며, 2주택 이상을 소유한 세대는 2순위로 밀려납니다.

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3. 토지거래허가구역과 청약의 상관관계

‘토지거래허가구역’은 투기가 우려되는 지역의 토지(및 주택)를 거래할 때 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 이 제도는 기존 주택 거래와 신규 분양 청약에 각기 다르게 적용됩니다.

① 기존 주택 매매 시 규제 (2년 실거주 의무)

토지거래허가구역 내에 위치한 기존 아파트를 매수할 때는 반드시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 이때 매수자는 최소 2년간 직접 실거주해야 하는 의무가 생겨 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원천 금지됩니다.

• 단, 2026년 5월 개정으로 무주택자가 세입자가 있는 주택을 매수하는 경우에 한해, 기존 세입자의 임대차 계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예받을 수 있도록 규정이 일부 완화되었습니다.

② 신규 청약(분양) 당첨 시 규제 (토지거래허가 예외)

만약 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 공급하는 신규 아파트를 최초로 분양(청약)받는 경우라면 어떻게 될까요?

현행 규정상 사업주체가 주택을 최초로 공급하는 계약(청약 당첨 계약)은 토지거래허가 대상에서 제외됩니다.

그래서 토지거래허가제 자체로 인한 ‘최초 입주 시점의 2년 실거주 의무’는 발생하지 않습니다. 즉, 규정상으로는 입주 때 전세를 놓아 잔금을 치르는 것이 가능합니다.

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4. 민영주택 일반공급 가점제 비율 적용

투기과열지구에서는 무주택 가구에게 우선권을 주기 위해 일반공급의 가점제 비율을 다음과 같이 높게 설정하여 운영합니다.

• 전용면적 60㎡ 이하: 가점제 100%
• 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하: 가점제 70%, 추첨제 30%
• 전용면적 85㎡ 초과: 가점제 80%, 추첨제 20%

전용 60㎡ 이하 소형 주택형은 추첨제가 전혀 없기 때문에, 가점이 낮은 2030 세대나 신혼부부는 일반공급 대신 청년 특별공급이나 신생아·신혼부부 특별공급 유형을 노리는 것이 훨씬 당첨 확률을 높이는 전략입니다.

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자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 경기도 수원 영통구에 살고 있는데, 수원 영통이 투기과열지구로 지정되면 기존 아파트 매수 시 허가를 받아야 하나요?

Q. 청약 당첨 후 등기를 치고 나서 바로 전세를 줄 수 있나요?

Q. 5년 내에 다른 지역 아파트 청약에 당첨된 적이 있는 세대원은 투기과열지구 청약이 아예 불가능한가요?

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참고 자료 및 출처: 「주택공급에 관한 규칙」 제27조·제28조, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 및 제12조, 국토교통부 규제지역 지정 현황 고시(2025.10), 「주택청약의 모든 것 2025~2026」(한국부동산원, 한빛비즈)